명도소송 절차: 세입자가 나가지 않을 때 준비할 자료와 대응 순서

1. 계약 종료와 갱신 여부부터 확인합니다

계약기간 만료, 월세 연체에 따른 해지, 합의 종료는 확인할 자료가 다릅니다. 계약서와 갱신 계약서를 시간순으로 놓고, 종료 의사를 언제 어떤 방법으로 전달했는지 정리하세요. 주택과 상가는 적용 규정이 다르므로 같은 기준으로 판단하지 않아야 합니다.

문자나 카카오톡은 일부 문장만 캡처하기보다 날짜와 앞뒤 대화가 함께 보이도록 보관하는 편이 좋습니다. 내용증명도 발송 내용뿐 아니라 상대방에게 도달했는지 확인할 자료를 챙겨야 합니다.

2. 보증금과 미납 임대료를 함께 정리합니다

임대차 종료 후 목적물 반환과 남은 보증금 반환은 원칙적으로 서로 맞물린 의무입니다. 보증금이 남아 있다면 반환할 금액과 지급 준비를 확인해야 하며, 단순히 계약이 끝났다는 이유만으로 계속 점유를 모두 불법이라고 단정하기는 어렵습니다.

보증금 총액, 월별 미납 차임, 관리비와 수리비 중 다툼이 있는 항목을 구분해 표로 만들어 보세요. 상대방과 합의한 금액과 일방이 주장하는 금액도 나누어 두면 쟁점이 선명해집니다.

3. 실제 점유자와 보전처분 필요성을 살핍니다

계약서에 이름이 적힌 임차인과 실제 거주자·영업자가 같은지 확인해야 합니다. 소송 중 점유자가 바뀔 우려가 있는 사건에서는 점유이전금지가처분을 검토할 수 있습니다. 모든 사건에서 일률적으로 필요한 절차는 아니므로 현재 점유관계에 맞추어 판단합니다.

4. 소송과 실제 인도는 구분해서 준비합니다

자진 인도 협의가 이루어지지 않으면 건물인도청구 소송을 검토합니다. 소장 송달, 상대방의 답변, 증거 제출과 심리 등을 거쳐 판결 등이 내려집니다. 집행할 수 있는 판결 등 집행권원을 확보한 뒤에도 인도하지 않으면 집행관을 통한 인도 강제집행을 별도로 검토하게 됩니다.

진행기간은 송달 상황과 다툼의 내용에 따라 달라집니다. 임대인이 직접 비밀번호를 바꾸거나 짐을 처분하고 전기·수도를 끊는 행동은 별도 분쟁을 만들 수 있으므로 피해야 합니다.

5. 상담 전 준비할 자료

임대차계약서와 갱신 서류, 등기사항증명서, 임대료 입금내역, 종료·해지 통지와 도달 자료, 보증금 정산표, 실제 점유관계를 확인할 자료를 준비하세요. 사건 경위를 날짜순으로 한 장에 적어 두면 빠진 부분을 확인하기 쉽습니다.

자주 묻는 질문

Q. 내용증명을 보내면 바로 퇴거시킬 수 있나요?

내용증명 자체가 강제퇴거 권한을 만드는 것은 아닙니다. 통지의 내용과 전달 사실을 남기는 수단이며, 계약 종료와 인도청구 요건은 별도로 확인해야 합니다.

Q. 이기면 소송비용과 집행비용을 모두 돌려받나요?

실제 지출액 전부가 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 비용의 종류, 법정 인정 범위와 회수 가능성을 나누어 살펴야 합니다.