전세나 월세 계약이 끝나갈 때 임차인이 "계약을 한 번 더 갱신하겠다"고 요구하면, 임대인은 아무 때나 거절할 수 없습니다. 주택임대차보호법은 임대인이 거절할 수 있는 경우를 정해 두고 있습니다.
먼저 확인할 기본 규칙
- 갱신요구는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 할 수 있습니다.
- 임차인은 1회에 한해 갱신을 요구할 수 있고, 갱신되는 기간은 2년입니다.
- 갱신 때 차임이나 보증금은 5% 범위 안에서만 올릴 수 있습니다. 지역 조례로 더 낮은 한도가 정해질 수도 있습니다.
임대인이 거절할 수 있는 대표적인 사유
- 임차인이 차임을 2기 이상 연체한 경우
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인 동의 없이 목적 주택의 전부나 일부를 전대한 경우
- 임차인이 임차한 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 주택의 전부나 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
- 임대인이 철거나 재건축을 하려고 하고, 계약 때 그 계획을 임차인에게 알려 둔 경우
- 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제로 거주하려는 경우
실거주를 이유로 거절할 때 분쟁이 가장 많습니다
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 다시 임대하면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그래서 임대인은 거절 통지 전에 실제 입주 계획과 가능성을 정리해 두는 것이 좋습니다. 임차인은 거절 통지를 받으면 통지 시기와 내용을 서면이나 문자로 남겨 두세요.
이런 자료를 준비하세요
- 임대차계약서와 갱신요구 시기를 보여 주는 문자, 내용증명
- 차임 연체 내역이 있다면 입금 기록
- 거절 통지 내용과 시기를 확인할 수 있는 자료
- 실거주 주장이라면 이사 계획을 보여 주는 자료
자주 묻는 질문
Q. 임대인이 갱신요구를 거절하면 바로 나가야 하나요?
A. 거절 사유가 법에서 정한 사유에 해당하는지가 먼저입니다. 해당하지 않는다면 갱신 효과가 생길 수 있어 개별 확인이 필요합니다.
Q. 갱신요구를 이미 한 번 썼으면 다시 할 수 있나요?
A. 갱신요구권은 1회만 행사할 수 있습니다.
Q. 갱신 때 보증금을 얼마까지 올릴 수 있나요?
A. 직전 계약 금액의 5% 범위 안에서 가능합니다.
정리
계약갱신요구 분쟁은 갱신요구 시기, 거절 사유, 증거 자료 세 가지에서 갈립니다. 상황마다 결론이 달라질 수 있으니, 계약서와 주고받은 문자를 가지고 상담해 보시기 바랍니다.
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※ 이 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사건의 결과를 보장하지 않습니다. 법령과 판례는 바뀔 수 있습니다.